Corredores inmobiliarios de San Nicolás afirman que la derogación de la Ley de Alquileres está provocando en la ciudad un repunte en la oferta de inmuebles que salen al mercado de arrendamientos. A su vez, se firmaron los primeros contratos en dólares: una opción que, aunque riesgosa para algunos, desactiva la negociación de actualizaciones, ya que el precio mensual que se pacta se mantiene durante los dos años del contrato.
De la redacción de EL NORTE
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Con cada nuevo contrato de locación firmado, el mercado inmobiliario va buscando un nuevo equilibrio luego de la salida de la denominada Ley de Alquileres. El proceso se inició el pasado 29 de diciembre con la entrada en vigencia del decreto de necesidad y urgencia del presidente Javier Milei que buscó desregular la economía para dar más espacio a las fluctuaciones propias del mercado. También en el rubro de los alquileres inmobiliarios, entre tantos otros ámbitos.
La derogación de la Ley que venía rigiendo las relaciones entre propietarios e inquilinos implicó, entre otras cuestiones la posibilidad de pactar el valor mensual en cualquier otra moneda que no sea la de emisión nacional: el peso argentino. Aunque algunos corredores inmobiliarios entienden que el alquiler de viviendas pactado en dólares es una alternativa poco probable (al menos en menor medida que en el caso de los contratos correspondientes a grandes superficies comerciales), al parecer sí hubo locadores y locatarios que suscribieron contratos en San Nicolás después del 29 de diciembre y que acordaron que el pago mensual será en moneda norteamericana.
“En lo que va de esta semana y en la anterior, ya hemos celebrado cuatro contratos en dólares. Es una opción para la gente que prefiere no atarse a la inflación y no quedar sujeta a actualizaciones cada tres o cuatro meses”, reveló a EL NORTE Matías Ullúa, martillero público y corredor inmobiliario de Grupo Arquiobra. Claro, el mecanismo de fijar el valor en dólares evita las cláusulas de actualizaciones y –al menos en esa moneda– “congela” el precio durante todo el periodo de 24 meses de la extensión del contrato: por ejemplo, en la primera cuota se pagan en enero de 2024 U$S 200; y en la última, en diciembre de 2025 (y también en las 22 intermedias), el valor es el mismo, siempre U$S 200.
Si se traduce a pesos, la variación puede no estar nada lejos del criterio de actualización que parece picar en punta: el de la inflación medida por el Indec a través de Índice de Precios al Consumidor (IPC). El dato de diciembre de 2023 que el organismo nacional informó este jueves (+25,5%) completó para todo año calendario un acumulado de +211,4%. En el mercado paralelo, la variación del blue estuvo en esa misma dinámica, aunque algo por debajo. El 10 de enero de 2023 el dólar se vendía a $357; el 9 de enero de este año, a $1100: la variación anual fue de +208%.
Las fórmulas
Más allá de la opción del dólar y de las actualizaciones que ajustan por IPC, también está la posibilidad de acordar redeterminaciones de valores a partir del mecanismo que era obligatorio (y de carácter anual) con la derogada Ley de Alquileres: el Índice para Contratos de Locación (ICL) del Banco Central. Aunque cada vez tocaba hacer frente al ICL, la actualización resultaba un dolor de cabeza para los inquilinos, este índice es el que mejor los protege. Mientras, como vimos, la inflación anual de enero a diciembre fue del 211,4% y la variación del dólar blue del 208%, el último ICL elaborado por el Banco Central para los contratos que debieron actualizarse en enero, fue del 136,53%.
Ullúa dio a entender que no hay una regla general que se aplique a todos los casos por igual. “Nosotros estamos negociando puntual e individualmente cada alquiler, mediando entre el propietario y el inquilino. En la mayoría de los casos, para los contratos en pesos se acuerdan actualizaciones trimestrales o cuatrimestrales que ajustan por inflación. Algún osado estableció un carácter semestral para las actualizaciones, pero en esos casos se levantó mucho más el valor inicial del alquiler”, explicó el especialista.
Más oferta
Por lo demás, Ullúa planteó que el nuevo escenario inaugurado por el DNU ya muestra algún impacto sobre un mercado local de alquileres, que –según observó– ya muestra algún signo de reactivación por el lado de la oferta.
“Comparativamente con lo que sucedió en julio del año pasado, que fue cuando se modificó la ahora derogada Ley de Alquileres, en los últimos días aparecieron un montón de propiedades en alquiler. En aquel momento, en julio del año pasado, nosotros perdimos aproximadamente unas 30 propiedades. Hoy en día, esas propiedades están volviendo al mercado. Los propietarios están volviendo a confiar en el alquiler. Y por eso están apareciendo varias alternativas. Sobre todo la oferta de departamentos está en alza. Está apareciendo una importante cantidad. Casas, que siempre faltaron en San Nicolás, también están apareciendo algunas”, repasó el martillero público y corredor inmobiliario.
Aunque añadió que “los valores siguen en alza porque la oferta todavía no supera a la demanda, que sigue siendo muy grande”.
